Contrato de aluguel residencial: o que não pode faltar

Por equipe DocFree · Atualizado em 18 de outubro de 2026 · 3 min de leitura

Um contrato de aluguel bem feito protege o proprietário e o inquilino e evita a maioria das brigas. No Brasil, a locação de imóveis urbanos é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Veja o que não pode faltar no contrato.

Este guia traz informações gerais. Cada caso tem particularidades: revise o contrato com um advogado antes de assinar.

1. Identificação das partes e do imóvel

O contrato deve ter nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço do locador (proprietário) e do locatário (inquilino). Também deve descrever o imóvel: endereço completo, tipo (casa ou apartamento), cômodos, vaga de garagem e itens que fazem parte da locação, como armários e eletrodomésticos.

2. Prazo da locação

O prazo mais comum em locações residenciais é de 30 meses, e há um bom motivo para isso:

• Contrato de 30 meses ou mais: ao final do prazo, o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem precisar justificar (art. 46).
• Contrato com menos de 30 meses: ao final, a locação continua por prazo indeterminado, e o proprietário só pode retomar o imóvel em situações específicas previstas na lei ou depois de 5 anos de locação (art. 47).

3. Valor, vencimento e reajuste

Informe o valor do aluguel, o dia do vencimento, a forma de pagamento e a multa por atraso. O reajuste é anual, por um índice definido no contrato, como o IPCA ou o IGP-M. Escolha o índice com atenção: em alguns anos eles variam bastante um do outro.

4. Garantia: só uma

A lei permite quatro modalidades de garantia (art. 37), mas o contrato pode ter apenas uma. Exigir duas ao mesmo tempo é proibido.

5. Quem paga o quê

Em geral, o contrato transfere ao inquilino as contas de consumo (água, luz, gás), as despesas ordinárias de condomínio (limpeza, portaria, manutenção do dia a dia) e o IPTU, se isso estiver escrito no contrato. Já as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva, são do proprietário (art. 22).

6. Multa por devolução antecipada

Se o inquilino sair antes do fim do prazo, paga a multa prevista no contrato, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Exemplo: multa de 3 aluguéis em um contrato de 30 meses; se o inquilino sair no mês 20, faltam 10 meses, e a multa é 3 × 10 ÷ 30 = 1 aluguel.

O inquilino fica dispensado da multa se precisar se mudar porque o empregador o transferiu para outra cidade, desde que avise por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.

7. Vistoria de entrada e saída

Faça um laudo de vistoria na entrega das chaves, com fotos de cada cômodo, paredes, pisos, portas, janelas, instalações e equipamentos. Os dois assinam e o laudo vira anexo do contrato. Na saída, uma nova vistoria compara o estado do imóvel. Isso evita discussões sobre o que já estava estragado.

8. Outras cláusulas importantes

• Finalidade: uso residencial, sem permissão para sublocar sem autorização.
• Benfeitorias: obras e reformas só com autorização por escrito.
• Visitas: o proprietário pode vistoriar o imóvel com aviso prévio e horário combinado.
• Foro: a cidade onde eventuais questões serão resolvidas.

Assinaturas

O contrato deve ser assinado pelas partes, pelo fiador (se houver) e por duas testemunhas, em duas vias. Com as testemunhas, o contrato pode ser cobrado diretamente na Justiça se houver inadimplência. Reconhecer firma é opcional, mas dá mais segurança. Guarde também os recibos de cada pagamento de aluguel.